Charges de copropriété

Quelles charges de copropriété pour le locataire ?

Les locataires doivent participer à une partie des dépenses liées au logement dans le cadre d’une copropriété, en vertu du décret du 26 août 1987. Au niveau du copropriétaire, les montants concernés sont qualifiés de charges récupérables. Chaque bailleur est tenu de se référer systématiquement au contenu de ce texte avant de réclamer ces frais. Il s’en acquitte par ses propres moyens si les dépenses en question n’y sont pas explicitement mentionnées. Voyons tout cela de plus près.

Le fonctionnement des charges de copropriété

Le propriétaire d’un immeuble locatif est soumis à de nombreuses dépenses qu’il prend entièrement la charge. Toutefois, certaines d’entre elles sont récupérables sur le loyer du locataire. Dans le jargon, il est question de « charges récupérables ». Le bailleur doit d’ailleurs clairement indiquer le montant avec et hors charges du loyer.

Charges de copropriété
Les charges de copropriété sont des dépenses supportées par le propriétaire dont certaines sont imputables au locataire

Il faut souligner que les dépenses supportées par le copropriétaire ne sont pas toutes récupérables. Cela est notamment le cas pour les impôts, les taxes ou encore le salaire du syndic de copropriété. Le locataire est concerné uniquement pour les dépenses portant sur des éléments dont il profite comme l’entretien des parties communes de l’immeuble ou encore la maintenance de l’ascenseur.

Le propriétaire s’acquitte des charges de copropriété en amont. Il tient ensuite le locataire au courant du mode de remboursement. Les deux parties se mettent préalablement en accord sur la transaction, le paiement pouvant alors se faire de façon ponctuelle ou régulière.  

Les différentes charges de copropriété imputables au locataire

Il faut d’abord rappeler que les charges récupérables auprès du locataire sont précisées dans le décret du 26 août 1987.

Les parties communes au sein de l’immeuble

Les charges imputables sur le locataire concernant l’intérieur de l’immeuble sont entre autres les travaux de nettoyage ou de réparation des équipements. Il s’agit alors de rembourser les dépenses du propriétaire en lien au traitement des zones communes, notamment les couloirs. Outre cela, les factures d’électricité sont également prises en charge par l’occupant.

Les parties externes de l’immeuble

Il s’agit de l’entretien du parking, du jardin, des aires de jeu ou encore des zones de passage se trouvant à l’extérieur du bâtiment. Aussi, les frais de réparation des équipements dans les mêmes zones sont imputables aux locataires.

Les ascenseurs et les monte-charges

Une partie des coûts liés aux travaux de réparation et d’entretien des ascenseurs et des monte-charges sont récupérables sur les locataires. Les frais des spécialistes qui vérifient régulièrement les éléments qui les composent en font partie. Il y a aussi le remboursement des produits de nettoyage ou encore les factures d’électricité liées à leur usage.   

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L’assainissement des lieux

Le balayage, l’enlèvement des ordures ménagères et les redevances d’assainissement sont à la charge des locataires.

Le système de chauffage collectif, la distribution d’eau froide et chaude

Cette charge récupérable de copropriété englobe les frais liés à la distribution d’eau chez les occupants. Les locataires remboursent les frais liés à la réparation, le renouvellement et à l’entretien des équipements ou encore des produits utilisés. Il reste possible au propriétaire d’imputer sur les occupants sur les coûts liés au traitement de l’eau.   

Les équipements individuels  

Toutes les dépenses en relation avec des équipements personnels restent à la charge des locataires, allant de l’installation jusqu’à l’entretien. Elles concernent la production d’eau chaude ou encore le système de climatisation.

Charges de copropriété
Les frais d’entretien des parties communes sont imputables au locataire

Les équipements d’énergie

Les travaux d’entretien, d’examen et de réparation des éventuelles fuites sur les joints ou encore des raccords sont prélevés sur le locataire. En termes équipements d’énergie, l’occupant assure le bon état des épurateurs de fumée, des compteurs généraux et individuels.

Information importante sur les charges imputables au locataire 

Dans le cas d’une colocation ou d’une location d’un bien meublé dont le contrat a été signé à partir du 27 mars 2014, il est possible que les charges locatives soient incluses sous forme de forfait dans le contrat de location. Dans ce cas, il n’est plus possible pour le propriétaire de récupérer des charges auprès de son locataire.

La liste des charges non récupérables auprès du locataire

Plusieurs charges sont imputables exclusivement aux bailleurs, toujours selon le décret approuvé en août 1987. Entre autres, les dépenses liées aux travaux administratifs lui sont attribuées. En voici la liste :

  • Les taxes sur la valeur de l’immeuble : les redevances liées au coût et/ou à la valeur du prix d’achat du bien ;
  • Les frais d’envoi de quittance ;
  • Les frais de location d’une citerne de gaz liquéfié ou d’une poubelle 
  • Les coûts d’une dératisation ; 
  • Les dépenses en cas de graffitis ;
  • Les travaux de remplacement des éléments suivants : une cheminée, une terrasse, des portes, des volets, des fenêtres, des toits, des tuiles, des gouttières, des fournitures ménagères ou encore des installations électriques hors service ;
  • Les défauts de construction et/ou les équipements endommagés par des facteurs externes notamment une mauvaise condition climatique ou encore l’usure ;
  • L’enfouissement de lignes électriques ou téléphoniques ;
  • Le raccordement à l’égout ;
  • Un ravalement
  • Toute dépense qui a pour effet de valoriser le bien immobilier.

Les différents modes de remboursement d’une charge de copropriété pour le locataire

Deux possibilités existent quant au paiement des charges récupérables. Le choix revient au bailleur. Attention, ce dernier est tenu de fournir un justificatif sur les sorties d’argent pour une transparence entre lui et l’occupant.

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Une provision sur charges : payer à l’avance les charges

Ce système de remboursement consiste à appliquer un montant par mois au locataire. Cela reste valable, peu importe la présence ou non de travaux d’entretien ou de réparation dont il en est responsable. Le bailleur et l’occupant effectuent un compte-rendu ou de régularisation chaque année.

L’objectif de vérifier si les frais récupérés auprès du locataire correspondent aux coups des travaux. Cette solution est certes pratique, mais s’avère un peu difficile à maîtriser au niveau du contrôle des coûts qui se révèlent parfois imprévisibles. Toutefois, elle constitue le choix de bon nombre de copropriétaires en location vide. 

Charges de copropriété
Le règlement des charges de copropriété peut se faire sous forme de provision ou de forfait

Un paiement forfaitaire

Cette méthode n’implique pas de régularisation annuelle. Elle consiste à réclamer une somme d’argent précise au locataire après les travaux. Le montant est défini en fonction de ce que l’ancien locataire avait l’habitude de payer. Dans ce cas, il est impossible au propriétaire de demander un surplus de frais au cas où le coût des réparations/entretiens excède l’estimation. Bien que la méthode mène à d’éventuelles pertes pour le propriétaire. Elle reste le choix de nombreux bailleurs de bâtiment meublé.

Qu’en est-il du cas des charges liées au concierge ?

Un concierge est responsable du nettoyage des zones communes et de la gestion des ordures dans les copropriétés. Il est aussi possible qu’il assure entre autres le rôle de gardien. S’il fait les deux, le locataire peut être amené à rembourser jusqu’à 75 % de son salaire. Il en paie jusqu’à 40 % si le concierge se charge seulement de l’une de ces missions.

En matière de charges de copropriété, le propriétaire doit respecter rigoureusement la législation en vigueur pour définir les charges récupérables. Dans tous les cas, la transparence est de mise.

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Bonjour ! Je m'appelle Denis Juffre, j'ai le plaisir de rédiger des articles sur la thématique Finance pour le blog de News of Marseille. Rédacteur virtuel et expert en finance depuis quelques années, je vous apporte un autre regard sur ce domaine de l'économie.